Compravendita: nulla la mediazione se manca l’iscrizione al ruolo degli agenti di mediazione di affari

Sacrosanta la nullità del contratto di mediazione relativa alla compravendita di un immobile a fronte della mancata iscrizione al ruolo degli agenti di mediazione di affari.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 22119 del 27 giugno 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso originato dal preteso pagamento per una attività di intermediazione immobiliare.
In generale, l’opera di intermediazione volta alla conclusione di affari aventi ad oggetto beni immobili o aziende, ancorché svolta in forma atipica, occasionale o unilaterale, e qualificata come procacciamento d’affari, rientra nell’ambito della mediazione. Pertanto, in difetto di iscrizione nel ruolo degli agenti di mediazione di affari, l’intermediario non ha diritto alla provvigione e il rapporto da cui tale diritto pretende di trarre titolo è nullo, con obbligo di restituzione di quanto già percepito.
In ballo, nella vicenda in esame, ben 60mila euro, ossia la provvigione relativa ad una attività di mediazione immobiliare finalizzata alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita di beni futuri da realizzare.
In primo grado viene ritenuto valido il contratto e, soprattutto, viene ritenuta provata l’attività di mediazione, con conseguente conclusione di un contratto preliminare di compravendita futura di beni immobili.
In particolare, viene evidenziato che l’attività svolta, basata su di un rapporto occasionale di collaborazione svolta in favore del promittente venditore, si atteggiava quale procacciamento di affari, e al procacciatore non era imposto l’obbligo, previsto per gli intermediari, di iscrizione al ruolo degli agenti di mediazione di affari, prescritto come condizione per il diritto alla provvigione.
In secondo grado, invece, viene dichiarata la nullità del contratto. Ciò perché, normativa alla mano, anche i procacciatori di affari, che su incarico di una parte svolgano l’attività di intermediazione per la conclusione di un affare concernente beni immobili o aziende, devono essere iscritti nel ruolo di agenti di mediazione di affari, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione.
E queste valutazioni vengono condivise e confermate dai magistrati di Cassazione, poiché anche i procacciatori di affari, che su incarico di una parte svolgano l’attività di intermediazione per la conclusione di un affare concernente beni immobili o aziende, devono essere iscritti nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione.
Ampliando l’orizzonte, comunque, i magistrati di Cassazione osservano che, in tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, mentre l’elemento distintivo consiste nel fatto che il mediatore è un soggetto imparziale, e nel procacciamento di affari l’attività dell’intermediario è prestata esclusivamente nell’interesse di una delle parti, sia pur in virtù di un rapporto di collaborazione privo del carattere della stabilità. In particolare, il procacciatore di affari, anche senza carattere di stabilità, agisce nell’esclusivo interesse del preponente, solitamente imprenditore, raccogliendo proposte di contratto ovvero ordinazioni presso terzi e trasmettendogliele.
Del resto, è configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo.
Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico.
Va tenuto presente, poi, che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti coinvolte (cosiddetta mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni. L’esercizio dell’attività di mediazione atipica, quando l’affare abbia ad oggetto beni immobili o aziende, ovvero, se riguardante altre tipologie di beni, sia svolta in modo professionale e continuativo, resta soggetta all’obbligo di iscrizione all’albo degli agenti di affari in mediazione, ragion per cui il suo svolgimento, in difetto di tale condizione, esclude il diritto alla provvigione.