Immissioni intollerabili da immobile in locazione: come porre sotto accusa anche il proprietario

In materia di immissioni intollerabili originate da immobile condotto in locazione, la responsabilità, prevista in caso di fatto illecito, del proprietario locatore può essere affermata solo egli abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, potendo cioè prevedere con l’ordinaria diligenza che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive, e non già per la sola omessa diffida al conduttore ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 23881 del 26 agosto 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso originato dall’acquisto di un immobile, adibito ad abitazione, posto sopra il locale di un kebabbaro, che portava avanti la propria attività – intanto cessata – in un immobile datogli in locazione da una società.
Chiara la tesi proposta dai proprietari della casa: l’attività gastronomica, posta al piano sottostante, è risultata fonte di intollerabili immissioni, poiché il locale restava aperto fino alle prime ore dell’alba e gli avventori facevano schiamazzi; peraltro, quando essi hanno acquistato l’immobile, il venditore ha garantito che si trattava di una attività di produzione di pizza al taglio, senza dunque consumazione in presenza, e con orari ben diversi.
Per i giudici di merito, i due acquirenti hanno pienamente ragione, ma la loro richiesta di risarcimento ha valore solo nei confronti del kebabbaro, quale diretto responsabile delle immissioni. Per quanto concerne il locatore, invece, non vi è prova che costui potesse prevedere la lesività della condotta del conduttore.
Questa visione è pienamente condivisa dai magistrati di Cassazione, i quali precisano che per ritenere corresponsabile il locatore, quest’ultimo deve concorrere al fatto illecito, e non basta che ometta di diffidare il conduttore.
Il concorso del locatore può anche consistere nel fatto di locare ben sapendo che il conduttore produrrà immissioni, ma ciò presuppone, per l’appunto, la prova che il locatore poteva prevedere, usando l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive, prova che però, è del tutto mancata nella vicenda in esame.
Non conta il rapporto di custodia, che rispetto alle immissioni non rileva: il custode risponde dei danni causati dalla cosa, che si ripartisce tra locatore e conduttore a seconda delle parti – strutture o accessori – da cui deriva il danno, ossia a seconda delle parti dell’immobile che si hanno rispettivamente in custodia. Ma non si può ipotizzare una custodia dell’attività illecita altrui (le immissioni fatte dal conduttore): rispetto a quest’ultima si può, come detto, solo predicare un concorso da parte del locatore.